Зачастую мы видим, как внедряются зарубежные традиции и опыт, но не всегда такое внедрение проходит гладко. В некоторых сферах все проходит довольно хорошо, например, в приобретении иномарок, в питании: фастфуды и гамбургеры, ну и, конечно же, зарубежные телесериалы и токшоу. Но есть и проблемные сферы, например, до сих пор российские люди не могут освоить титульное страхование недвижимости. Однако, странным это кажется только с первого взгляда: когда происходит ознакомление с конкретными ситуациями и удивление как-то само собой исчезает.
 
Что это такое?
Так как население страны мало информировано о титульном страховании недвижимости, то начнем с самого простого. Титульное страхование – это защита от риска утраты прав на данную недвижимость в результате оспорения со стороны третьих лиц. То есть, не от физических рисков (пожар, затопление, взрыв и т.п.), а юридических.
 
Безусловно, это довольно необходимая вещь. За один месяц в Москве было вынесено 27 судебных решений, в результате которых добросовестные приобретатели жилья лишились своих квартир. Здесь нет никаких махинации и афер, все люди являлись добросовестными приобретателями. Дело было в том, что рынок недвижимости в нашей стране функционирует уже почти 20 лет, и многие квартиры переходили из рук в руки уже по нескольку раз. И если случится, что эксперты хотя в одной заметят «недобросовестность», то нынешний собственник (пусть тысячу раз добросовестный) лишится квартиры.. И даже если последний собственник совершил сделку безо всяких махинаций, то и это не спасет его от лишения квартиры.
В таком случае спасти может только страхование. Но нужно для начала изучить все нюансы такого страхования, прежде чем заключать договор.
У «них» и у нас
Титульное страхование, к примеру, в США, стоит на двух «китах», а также оно является бессрочным. Человек, который приобрел объект недвижимости, страхует его один раз и на всю жизнь. Если случится так, что у него будут наследники, то им придется страховать недвижимость уже на свое имя. Но тоже только один раз и на всю жизнь. В этом виде страхования нет фиксированной суммы. Если выражаться точнее, то сумма страховки будет такой, какая нужна для покупки в точности такого же объекта недвижимости в нынешних ценах.
Последнее утверждение немного непонятное для новичка, поэтому раскроем его пошире. К примеру, 20 лет назад вы приобрели дачу за $100 тысяч. И застраховали ее. В настоящее время кто-то подал на вас в суд, суд признает, что дачу у вас необходимо изъять. Очевидно, что цены за прошедшие годы изменились, теперь ее стоимость равна $500 тысяч, и компенсация в $100 тысяч не очень-то уместна в этом случае. Если рассматривать американские правила, то вы получите именно полмиллиона – именно столько, сколько стоит дача на сегодняшний момент.
 
Также необходимо затронуть цену такой услуги. 0,4% от цены недвижимости (на момент заключения договора) плюс $250. Это не такая уж большая сумма, чтобы обезопасить свою жизнь и спать спокойно.
Теперь следует сказать о том, что у нас. Ст. 942 Гражданского кодекса РФ называется «Существенные условия договора страхования». Среди этих условий, которые обязательно должны быть отражены, называются «размер страховой суммы» и «срок действия договора» (п.п. 3 и 4 ч. 1). То есть, сама идея титульного страхования. Конечно, можно постоянно перезаключать договоры – на три года, затем еще на три и т.д. Но это обойдется вам в копеечку – наши страховщики согласятся за те же 0,4%, но не на всю жизнь, а на только год… Вот в этом-то и разница!
 
Вам слово!
Безусловно, в этом вопросе необходимо учесть мнение страховщиков. Страховщики были опрошены, список вопросов отправился в пресс-службы многих страховых компаний. В первое время пресс-секретари соглашались, зато позднее появлялись эмоции недоброжелательного характера. В результате дать ответ на вопрос согласился только один человек.
Как считает этот человек, который является экспертом в области страховании, существует как минимум три причины, по которым россияне не хотят страховаться. Первая заключается в недостаточной информированности по реальному положению дел с расторжением сделок и лишением прав собственности. «Государство сформировало систему, при которой ни риэлтор, ни нотариус, ни регистратор в действительности не несут никакой материальной ответственности за неблагоприятные последствия, если только эти последствия не есть прямое следствие грубо неквалифицированных или противоправных их действий, - говорит эксперт. – В СМИ поступает только самая малая часть случаев, так как никому не выгодна социальная напряженность».
 
Вторая причина – появилась потому, что люди принимают все на веру риэлторов, особенно в том, что сделка безупречная. Риэлторы в реальности проверяют объекты, но это, обычно, касается только последней сделки, в то время как бывают скрытые дефекты, которые появились намного раньше. Третьей причиной является то, что недостаточен общий уровень страховой культуры, из-за малого срока коммерческого страхования. Статус страховщика в современном российском обществе очень низок – а, если взять западные фильмы, то можно заметить, что их страховые агенты могут вести расследования. «Взрывы и ДТП показывают по телевизору ежедневно, вот все и бегут страховаться от стихийных бедствий, - говорят эксперты. – А вот «титульное страхование» - это что-то из области непонятного».
 
…Конечно, с экспертом можно поспорить, но только в деталях. Но в основных положениях он абсолютно прав: условий для развития титульного страхования нет, и вина за это лежит в основном на государстве. Если принимать во внимание ст. 942 ГК (а кому как не государству редактировать законы?!), есть масса других формальностей.
 
Если брать США, то там регистрация прав на недвижимость построена по т.н. «системе Торренса», которая подразумевает занесение человека в реестр собственников, что означает незыблемость его прав на данный объект. В нашей стране тот факт, что вы попали в «сказочную страну ревизоров» ФРС и вам выдали розовато-зеленую бумагу – свидетельство о собственности – не значит ничего. Собственник, который являлся таковым до вас, подает в суд – и государственные органы отходят в сторону, наблюдая, чем же закончится дело. А в нашей стране выиграет он – ему и будет вручена замечательная розовато-зеленая бумага…
 
Имеется еще одна проблема: наше государство фактически запрещает риэлторам изучать историю объектов недвижимости. Риэлторам запрещено собирать данные о том, кто жил в этой квартире раньше, куда выехал – все это на официальном языке называется «персональными данными граждан». Именно по этой причине риэлтор, обращаясь в паспортный стол за расширенной выпиской из домовой книги, уже приобретает статус преступника, как бы строго это ни звучало. А если еще риэлтор предлагает паспортистке за это шоколадку или деньги – то он становится преступником вдвойне, потому что еще и коррумпирует государственных служащих.
 
А как это связано со страхованием? А связь самая прямая и явная. В основе этого бизнеса лежит возможность просчитать риски, а в такой «мутной воде» этого-то осуществить нельзя. Получается, что страховщики или совсем не хотят заниматься такими непонятными вещами, или заламывают за услуги баснословные цены в надежде, что клиент сам откажется.
 
Недолговечные суррогаты
Так как общественный интерес с течением времени растет, несколько крупнейших игроков московского рынка недвижимости ввели в свое время собственные гарантийные сертификаты, конечно, преследуя рекламные цели. Примерно в 2004-м проводили активную рекламную акцию для них, сколько пресс-релизов тогда журналистам разослали – по пальцам и не сосчитать…
 
В настоящее время всю эту затею без разглашения закрыли. Официальная версия (ее нам прислали из одного из агентств) заключается в том, что «ситуация по контролю государства за сделками гораздо эффективнее, чем была раньше, плюс появились страховые компании, который осуществляют титульное страхование имущества. Потому необходимость в наших гарантийных сертификатах сама себя исчерпала. В отличие от Петра I, который настаивал на том, чтобы «дурь каждого была видна», мы так не думаем. По этой причине и не будем разглашать агентство, которое предоставило нам этот замечательный текст – чтобы его пресс-службе не попало от руководства за такое вялое «творчество».
 
Настоящая причина отказа страхового рынка от сертификатов титульного страхования, конечно, в другом. Она заключается в том, что в нем невозможно просчитать риски. Резкое увеличение стоимости объектов, в результате чего вместо квартиры, когда стоившей $100 тысяч, на сегодняшний момент приходится покупать что-то втрое дороже. Получается, что риэлторы напоролись на те же грабли, что и страховщики, и тактично скрылись в дебрях этого рынка.